Verhoging registratierechten van 2% naar 3% vermijden: Het concrete actieplan voor koper en verkoper
Vanaf 1 januari 2027 verhoogt de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) het verlaagd tarief van de registratierechten (verkooprechten) voor de aankoop van de enige eigen woning van 2% naar 3%. Op een modale woning van € 400.000 betekent dat al snel een extra fiscale kost van maar liefst € 4.000.
Vlabel heeft recent de praktische spelregels voor de overgangsperiode verduidelijkt. Het goede nieuws: met de juiste timing en contractvorm vermijd je deze meerprijs perfect. Als vastgoedkantoor zetten we bij AP&P de krijtlijnen helder op een rij voor zowel kopers als verkopers.
Telt de datum van het compromis of die van de notariële akte?
Kort samengevat:
Voor de toepassing van het 2%-tarief is uitsluitend de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis) bepalend, en niet de datum waarop de notariële akte verlijdt. Teken je het compromis vóór 1 januari 2027, dan behoud je het 2%-tarief, ook als de notaris de akte pas in 2027 verlijdt.
Wordt de notariële akte pas verleden in 2027? Dan neemt de notaris verplicht een specifieke fiscale clausule op in de akte:
“De partijen verklaren dat de onderhandse verkoopovereenkomst is afgesloten vóór 1 januari 2027.”
Wat moet je doen als koper om het 2%-tarief veilig te stellen?
1. Onderteken uiterlijk op 31 december 2026: Zorg dat het compromis vóór de jaarwisseling door beide partijen rechtsgeldig ondertekend is.
2. Betaal het voorschot tijdig via overschrijving: Zorg voor een duidelijk bankspoor door het voorschot of de waarborg nog vóór 1 januari 2027 over te maken op de derdenrekening van de makelaar of notaris.
3. Dien de aanvraag voor je woonkrediet in 2026 in: Vraag je hypothecair krediet tijdig formeel aan bij de bank of kredietmakelaar en bewaar de bevestiging.
4. Houd de voorbereidende documenten bij: Bewaar e-mails en opvragingen van attesten (zoals het bodemattest, EPC, asbestattest en stedenbouwkundige inlichtingen) die aantonen dat het verkoopdossier vóór 2027 concreet werd opgestart.
Waarom 2026 het uitgelezen moment is voor verkopers
Overweeg je jouw eigendom te verkopen? Dan is wachten tot het voorjaar van 2027 strategisch minder interessant:
- Verhoogde vraag bij kopers: Kandidaat-kopers zijn gemotiveerd om nog vóór 31 december te tekenen om duizenden euro's aan registratierechten uit te sparen.
- Vlottere verkoop: Door de fiscale deadline ontstaat er een grotere daadkracht bij geïnteresseerden, wat de doorlooptijd van correct geprijsde panden verkort.
- Voldoende voorbereidingstijd: Wie tijdig opstart, geeft de notaris en makelaar de nodige ruimte om alle verplichte attesten samen te stellen en het dossier vóór Nieuwjaar juridisch waterdicht af te ronden.
In de praktijk wordt soms gewerkt met een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte of optieovereenkomst in plaats van een klassiek compromis. Fiscaal schuilt hier een belangrijk addertje onder het gras:
- Vlabel beschouwt een aankoop-verkoopbelofte niet als een definitieve verkoopovereenkomst.
- Bij dergelijke overeenkomsten komt de verkoop fiscaal pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte.
- Het gevolg: Wordt de notariële akte pas verleden in 2027? Dan betaal je onherroepelijk 3% registratierechten, zelfs wanneer de belofte al in 2026 ondertekend werd.
Kies bij voorkeur voor een klassiek, juridisch correct opgesteld compromis om je tarief veilig te stellen.
Hoe AP&P jouw dossier fiscaal en juridisch ontzorgt
Een overgangsmaatregel van de fiscus vereist stiptheid en vakkennis. Als BIV-vastgoedmakelaar begeleiden wij kopers en verkopers bij elke stap:
- Snelle attestering: We vragen alle wettelijk verplichte documenten (EPC, asbestattest, bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen) meteen op, zodat er geen kostbare tijd verloren gaat.
- Waterdichte verkoopovereenkomsten: Wij hanteren juridisch getoetste compromissen waarin de datum, de fiscale bepalingen en eventuele opschortende voorwaarden helder en sluitend zijn vastgelegd.
- Begeleiding bij de bewijsvoering: Wij zorgen dat het voorschot correct op de derdenrekening belandt en dat alle partijen over de juiste stukken beschikken voor Vlabel.
Veelgestelde vragen over de registratierechten (FAQ)
Bij een compromis telt de datum van ondertekening van de overeenkomst zelf. Bij een aankoop-verkoopbelofte (optiecontract) geldt volgens Vlabel pas de datum van het verlijden van de notariële akte. Ligt die in 2027, dan betaal je automatisch 3%.
